아파트 청약에 당첨된 기쁨도 잠시, 자금을 어떻게 운용할 것인지에 대한 큰 숙제가 등장하게 됩니다. 이는 기존 주택을 매입하는 분들 역시 마찬가지이며, 동일한 메커니즘이라 할 수 있지만 청약 이후 납부 일정인 계약금, 중도금, 잔금에 대한 부분이 더 복잡하기 때문에 이 위주로 주택담보대출 LTV DTI DSR을 설명해 드리려고 합니다.
우선,
위의 표를 볼까요?
만약 본인이 청약한 아파트의 분양가가 9억 원 이하이고, 본인이 무주택 세대에 속한다고 가정해 보겠습니다. 만약 투기과열지구에 속한 아파트라면 LTV DTI 모두 40%, 조정대상지역이라면 각 50%씩을 적용받습니다.
이 외 지역, 그러니까 규제를 받지 않는 지역이라면 70%와 60%에 해당하겠죠.
9억 원을 초과하는 주택을 '고가주택'이라 하는데요, 이때는 유의할 부분이 있습니다. 만약 11억 원의 분양가라 가정한다면 9억 원 이하에 대해서는 대출이 불가능하며, 9억 원 구간(9억~10억) 사이 금액과 9억 원 초과 분인 10억 ~ 11억 원 사이 금액에 대해서 각각 다른 한도가 적용되는 것입니다.
상기 표는 실제 올해 공급된 수도권 지역 아파트의 분양가 납부 일정인데요, 이를 토대로 설명을 이어 나가도록 하겠습니다.
주택담보대출 LTV = 주택담보인정비율
주택청약에 당첨되면 우선 계약금을 납부해야 합니다. 아파트에 따라 10%인 경우도 있으며, 20%로 배정되고 10%씩 각 2회에 걸쳐 납부하는 경우가 있습니다. 이는 담보대출에 포함되지 않는 금액이므로 스스로 신용대출을 받거나 개인의 돈으로 자납해야 하기 때문에 계약금과는 관계가 없는 개념입니다.
그리고
총 분양가의 60% 비중인
중도금이 존재하죠?
10%씩 총 6회에 걸쳐 납부가 진행됩니다. 이때 모델하우스에서 중도금대출을 일괄적으로 진행하는데요, 이를 집단대출이라 부릅니다. 그리고 중도금대출의 한도가 LTV라 생각하면 됩니다.
예시의 경우 분양가(A) 612,600,000원이며 중도금 (A*0.6) 367,560,000원입니다. 총 6회차로 1회 당 납부액은 61,260,000원이죠. 그리고 투기과열지구에 해당하므로, 무주택 세대라고 한다면 LTV가 40% 임을 상단의 표에서 확인할 수 있습니다.
그렇다면
중도금대출 한도는?
간단합니다. LTV가 40이라는 것은 분양가의 40%까지의 한도를 뜻하기 때문입니다. 40%이므로 분양가에 0.4를 곱하면 되는데요, 예시의 경우 245,040,000원이 중도금대출의 한도가 되겠죠. 이를 더 쉽게 설명해보겠습니다.
분양가를 피자라고
생각해 볼까요?
10개의 조각으로 나눠먹을 수 있게 나눠져 있다고 가정합니다. 그렇다면 중도금은 6개의 조각에 해당합니다. 그리고 분양가의 40%가 한도이므로, 4개 조각이 한도에 해당하는 것입니다. 결론적으로 2개 회차는 본인이 스스로 해결해야 한다는 것이죠.
※ 참고로 순수 분양가격으로 계산해야 합니다. 발코니 확장비용 및 추가 옵션에 대한 금액은 포함하지 않아야 합니다. 그리고 중도금의 경우 개인의 소득은 고려하지 않기 때문에 특별한 경우가 아니라면 모두 받을 수 있습니다.
주택담보대출 LTV DTI 차이는?
예시에서 피자 조각 10개 중 2개는 계약금, 6개는 중도금이었습니다. 그렇다면 남은 2개 조각은 잔금에 해당합니다. DTI는 잔금을 치르기 위한 주택담보대출의 한도를 책정하는 지표입니다.
중도금대출에서 활용된 LTV와 다릅니다. 잔금을 치를 때에는 중도금대출을 모두 상환하여야 합니다. 그리고 개인의 신용에 따라 한도가 차이나기 때문에 많은 문제를 발생하는 원인이기도 합니다.
위 표를 보시면 분자를 나누는 값인 분모가 '연 소득'이라고 되어 있으며, 소득에 따라 상환능력을 파악한다고 보시면 됩니다. 그리고 주택담보대출을 받아 중도금 대출을 상환하고, 남은 돈으로 잔금을 치르는 게 일반적입니다.
그리고 이때는 은행에 따라 구 DTI가 적용될 수도 있고, 신 DTI 또는 DSR 등이 적용될 수 있습니다. 뒤쪽으로 갈수록 점점 더 강한 규제에 해당합니다. 규제지역이 아니라면 구 DTI가 이용되는 사례가 많으며 규제지역일 경우 나머지 2개 지표 중 하나가 활용될 가능성이 높습니다.
연간 원리금 상환액 : 1년간 갚아야 하는 원금과 이자
연간 이자 상환액 : 1년간 갚아야 하는 이자
신규 주택담보대출 : 잔금을 대출받기 위한 한도의 범위
기존 주택담보대출 : 해당 주택의 중도금대출을 받았다면 그 금액, 또는 과거 다른 주택의 담보로 비롯된 레버리지
위 사진을 토대로 신 DTI가 어떻게 계산되는지 알아보겠습니다.
분자 → (A) 받고 싶은 잔금대출 금액 + (B) 중도금대출의 연간 원리금 상환액 + (C) 기존 대출의 연간 이자 상환액
분모 → 연봉
규제지역이므로 DTI가 40%입니다. 이는 분자÷연봉 < 40%라는 것입니다. 연봉이 5천만 원이므로 분자의 값이 1억 2천500만 원을 넘을 수 없다는 것입니다.
B = 14,038,296원
C = 2,400,000원
그렇다면 잔금대출의 한도인 A 값의 범위는 B+C < 1억 2천500만 원에 해당합니다. 그리고 B와 C를 합하면 16,438,296원이므로
A = 0원 ~ 108,561,704원 사이가 됩니다.
그런데 중요한 것은 이 1억 원가량의 금액이 주택담보대출의 한도가 아니라는 것입니다. 그럼 무엇일까요?
바로 1년간 값아야 할 원리금 상환액의 한도입니다. 앞서 설명한 것처럼 1년 동안 갚는 이자와 원리금액의 한도를 말하는 것이죠. 주택담보대출 LTV와의 가장 큰 차이점에 해당합니다.
잔금을 위한 대출을 원리금균동상환, 360개월 그리고 연이자율 4%라는 조건으로 희망한다고 생각해 봅니다. 네이버 이자 계산기를 활용하여 조건을 입력하고 대출금액 값을 변수로 입력한 뒤, 1년간 값아야 할 금액을 역산하면 됩니다.
대충 계산해 보면 홍길동이 잔금을 치르기 위해 받을 수 있는 한도는 1억 8천5백만 원가량이 됩니다. 잔금이 1억 2천만 원이므로 주택담보대출로 받은 돈으로 잔금을 납부하고 중도금도 상환해야 하는데 모자라기 때문에 현금 운용에 차질이 발생할 수 있습니다.
하지만 이는 간략한 계산일 뿐이지 실제로 은행에서는 복합한 계산이 이뤄질 것이기 때문에, 항상 금융기관에서 정확한 한도를 안내받는 것이 중요합니다.
주택담보대출 LTV DTI DSR에 대해 알아보았습니다. 그렇지만 더 알아두셔야 할 부분이 많은데요, 가령 주택도시보증공사에서 세대당 몇 건까지, 얼마까지 보증을 해줄 수 있는가? 또는 규제지역에서 주택을 담보로 대출을 받을 경우 전입 의무 기간이 부과되는데, 이 경우 전세 세입자를 받아서 잔금을 돌려 막을 수 없는 것인가? 하는 등의 문제입니다.
청약의 당첨을 위해 1순위 조건과 가점을 쌓아올리기 위한 노력도 중요하지만 주택담보대출 LTV DTI DSR 등에 대한 이해도를 높혀서 한도를 확인하고 운용가능한 자산을 정확히 계산하는것 역시 중요합니다. 자본주의 사회에서는 남의 돈을 잘 활용할 수 있는것도 능력이니 말이죠.
1. 중도금이란 무엇인가요?
계약금과 잔금 사이에 치르는 돈으로, 아파트의 준공 이전에 지불하는 금액으로 보증의 실체가 없는 경우에 해당하며 신용대출의 성격을 띄고 있습니다. 보증기관은 HUG(주택도시보증공사) 와 HF(한국주택금융공사) 두 개의 공사기관이 되겠습니다.
2. 주택담보대출 LTV는 무엇인가요?
주택담보대출을 의미하는 LTV는 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로, 대출 시 개인의 소득은 고려하지 않으며 담보주택의 가치를 봅니다. 잔금 납부 시점에 모두 상환되어야하며, 이때 중도금대출은 주택담보대출로 전환됩니다. 다만, 전환시 DTI와 DSR 등에 따라 액수가 달라질 수 있습니다.
3. LTV DTI 중 DTI는 무엇인가요?
이는 금융부채 상환능력을 소득으로 따져 대출의 한도를 정하는 계산비율로 '총부채상환비율'이라 합니다. 2018년도 1월 31일 부터는 신DTI가 시행되어 적용되고 있으며 중도금대출과는 상관이 없습니다.
청약에 당첨되더라도 분양가를 한 번에 내지는 않습니다. 우선 계약금을 지불하는데요, 아파트 분양가의 10~20%에 해당합니다. 그리고 5~6회 가량에 걸쳐 중도금을 내는데요, 분양가의 60%에 해당합니다. 그리고 마지막으로 잔금을 입주 전 치르게됩니다.
4. 중도금대출 보증한도는?
주택도시보증공사 - 수도권 및 광역시 : 5억까지, 지방 : 3억까지 가능하며 대출 가능금액 이내에서 분양가의 80%까지 받을 수 있습니다.
한국주택금융공사 - 수도권 및 광역시 : 3억, 지방 : 2억까지 가능하며 이 금액 이내에서 분양가의 60~70%까지 받을 수 있습니다.
이는 1인당의 한도로, 부부의 경우 HUG의 보증을 각 5억씩 최대 10억을 받을 수 있기때문에 두 사람이 각각 청약하면 한도가 모자라는 경우가 거의 없습니다.
LTV DTI 등의 계산보다 많은 사람들이 헷갈려하는 부분이 있는데요, 중도금의 보증한도는 대출이 가능한 금액 이내에서 대출금액의 80%라는 것입니다. 분양가 전체가 아닌 대출 가능 금액이라는 부분이 중요한데요, 앞서 말씀드린것 처럼 아파트의 분양가 중 중도금이 차지하는 비율은 60%입니다. 따라서 이 60% 중의 80%를 HUG가 보증해주는 것이죠. 나머지 20%는 은행에서 개인신용대출로 나옵니다.
+ 3.13일 추가 수정내용 / 인천 시티오씨엘 아파트 예시
5. 중도금대출 한도는 대출 순서에 따라 달라질 수 있나요?
비조정지역에서 먼저 받고, 이후 다시 규제지역에서 받으면 한도가 나오지 않습니다. 그렇지만 규제지역에서 먼저 받고, 이후 비조정지역에서 받을때는 대출이 가능합니다.
위 사진은 주택담보대출 LTV DTI 비율이 정리된 표입니다. 규제지역 유무에 따라 비율이 다른데요, 포스팅의 마지막에 규제 해당지역에 관한 사진을 첨부해두겠습니다.
- 투기과열지역 LTV : 아파트 분양가의 중도금에 해당하는 60% 중 40%만 나옵니다. 나머지 20%는 자납입니다.
- 조정대상지역 LTV : 50%가 나오며 10%는 자납입니다.
- 비조정지역 LTV : 소득증빙만 된다면 아파트 분양가의 중도금이 차지하는 60% 비율 모두 받을 수 있습니다.
- 1주택자 : 원칙적으로는 대출이 나오지 않습니다. 그렇지만 기존주택 처분 서약을 한다면 무주택세대와 같은 조건으로 가능합니다.
- 다주택자 : 비조정지역에서만 60% 가능합니다.
2020년도 7월 1일부터, 규제지역 내의 주택구입을 위해 주택담보대출 LTV를 받는 경우, 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입의무가 시행되었습니다. 아래의 표와 같은데요, 1주택자가 처분하지 않아도 되는 예외조건으로는 무주택인 자녀의 분가, 타지역에서 거주중인 60세 이상 부모의 봉양 등은 기존주택의 보유를 인정받을 수 있습니다.
중도금대출은 잔금의 납부시점에 모두 상환되어야 하며, 이는 주택담보대출로 전환됩니다. 이때 DTI가 활용됩니다.
투기지역 및 투기과열지구 DTI : 40%
조정대상지역 DTI : 50%
만약 서민 실수요자의 요건이 충족된다면 ↓↓↓
투기지역 및 투기과열지구 DTI : 50%
조정대상지역 DTI : 60%
10%의 한도가 늘어나게 됩니다. 이는 더욱 적은 돈으로 잔금을 처리할 수 있기때문에 큰 차이인데요, 서민 실수요자의 요건은 아래와 같습니다.
현재 투기과열지구와 조정대상지역의 주택 거래시 금액에 관계없이 자금조달계획서를 제출하여야합니다. 예금잔고, 주식보유 내용 등 15여 종의 증빙서류를 내야하지만 어려운 내용이 아니므로 겁먹지 마시길 바랍니다.
분양가 9억 원이 넘어가는 아파트는 알아본바와 같이 중도금대출이 나오지 않지만 가끔 건설사 보증으로 대출을 해주는 경우가 있습니다.
A)
규제지역 9억원 이하 아파트 → 공적기관 대출
비규제지역 9억원 이하 분양권 → 건설사 보증
B)
규제지역 9억원 초과 아파트 → 건설사 보증
비규제지역 9억원 이하 아파트 → 공적기관
위 두 경우를 제외하고는 중도금대출을 동시에 받을수는 없으니 이 부분을 잘 알아두시기 바랍니다.
주택담보대출 LTV DTI 등에 대해 알아보았습니다. 마지막으로 투기과열지구와 조정대상지역 현황 사진을 남겨드리며 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
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