주택임대차보호법은 20년 7월30일 국회 국토부 전체회의를 통과했습니다.
생활안정자금 관련하여 계약갱신청구권은 세입자한테 1회의 계약갱신요구권을 보장해서 현행법 2년에서 4년 (2+2)년 계약연장을 보장받을 수 있게 된 내용입니다.
주택에 특성상 집주인은 직계존속, 비속이 실거주를 하는 경우에는 계약갱신청구를 거부할 수 있도록 발표를 한 내용입니다.
규제 이전에 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용되고 있습니다.
이로인해 몇개월만에 상승한 집값은 몇배는 높을 정도로 가격이 올라간게 사실일텐데요.
부동산 시장의 상승한 요인은 전셋집 매물이 현저히 줄어든게 가장 큰 요인으로 밝혀졌으며 전셋집이 줄어들었다는 것은 전세금반환이 그만큼 많이 일어났다는 내용으로 해석해볼 수 있겠습니다.
과거에 은행에 돈을 넣어두기만 해도 이자로 돈을 불려왔던 소득을 얻을 수 있었던 지난 시간과는 다르게 예금이나 적금은 저금리 시대로 들어온 이상 이후에는 코스피, 코인 등 부동산 갭투자로 현물시장이 상승되는 시기에 갭투자로 주택을 매수하거나 개인사정상 목돈이 필요한 경우에 임대수익을 목적으로 전세라는 방식을 선택했던 경우는 현재 없다고 해도 무관합니다.
그래서 전세보증금을 예금, 적금처럼 즉시 현금화할 수 있는 방식은 예전보다 찾기는 어려워졌고 임대인은 세입자를 내보내기 위해서 전세금반환대출 전세퇴거자금대출을 사용하는 것이 보편화 되었으며 전세매물은 줄어들었고, 반대로 월세로 전환하는 임대주택이 늘어나는 현실로 다가오게 되었습니다.
다주택자들은 세금, 양도세, 비과세 가격 기준에서 멀고 보유 기간이 긴 주택일 수록 매물 잠김 현상은
뚜렷히 나타나고 있기도 합니다.
세입자 계약갱신청구권이 맞물려서 임대주택을 보유하고 있던 다주택자들은 집을 팔고 싶어도 세입자가 있는 주택에서 매매가 어렵게 되고 결국 판매를 내놓는다고 해도 높은 세금 부담으로 이러지도 못하는 상황일 것 입니다.
입주조건에서 세입자를 내보내는게 가장 최선의 방법으로 소개 되고 있을 정도로 그만큼 전셋집은 계속 줄어들면서 전셋집을 구해야되는 세입자는 늘어나고 결국 수요와 공급이 맞지 않는다는 비난적인 비판이 많이 우려의 목소리로 나오고 있습니다.
현재 전셋값은 크게 상승했으며, 평균적으로 전세가율은 전국 64.5%로 전세율은 현재도 크게 지역에 따라서 올라가는 추이를 보여주고 있습니다.
통계적으로 전세율을 보면 전셋값은 안정화 되었다고 확인하지만 실제로 그렇지 않다는겁니다.
전세율은 그저 통계일 뿐더러 현실에서 매물을 찾기도 어렵고 그나마 나온 매물 중 일부 거래량에 있어서 가격이 올라갔기 때문입니다.
전셋집을 구해야 되는 세입자만 힘들어진 것도 아닙니다.
임차인을 두고 있는 임대인 시선에서는 갑자기 올라간 세금 압박으로 인해 세입자를 내보내기 위해 전세금반환대출을 신청해야 되는 등 혼란의 연속이 아닐 수 없겠네요.
전세퇴거자금이라고 불리고 있는 전세금반환이라고도 볼 수 있는데 이런 대출 상품은 기본적으로 가계자금 안에 있는
생활안정자금으로 분류가 됩니다.
규제지역에 따라서 LTV, DSR, DTI등 제한을 받을 수 없으며 이런 규제지역에 제한이 되는 부분이 될텐데요.
전세율은 평균적으로 집시세에 64.5%이지만 규제지역에LTV제한은 투기과열지구에서 40%, 조정대상지역에 50%의 제한을 놓고 있기 때문이고 부족한 자금이 생길 수 밖에 없으며 추가대출이나 p2p, 후순위담보대출 등으로 해결하는 사례가 가장 보편화되고 있는 현실입니다.
일시적으로 1가구2주택으로 전환해서 전세퇴거자금대출 실행을 하기 위해서 규제지역에서 2주택자이상은 다주택자 분들은 전세퇴거자금이 실행이 어렵게 되었기 때문에 기존에 거주하던 주택처분을 하고 세입자가 있는 본인 집으로 전입신고를 하게 됩니다.
매매가 어렵게 되고 일시적 1가구2주택으로 전환만 가능하면 매매계약금을 받았다고 해도 계약서상 완료가 된 시점으로
1가구2주택으로 전세퇴거자금대출 승인을 생각하고 계신 분들도 많이 계실 것 같습니다.
가장 어려워하는 부분이 규제지역에 기준이 될텐데요.
혹은 본인이 거주하고 있고, 매매하려고 하는 주택이규제지역에 포함된다면 세입자가 있는 임대주택이 비규제지역 에 해당된다면, 물론 세입자가 거주하고 있는 주택을 기준으로 하겠지만 같은 해석으로 담보물의 설정은 주택의 기준점이 될 수 있겠습니다.
그래도 이런 부분은 앞서 말씀드린대로 12월 규제지역 확대가 전국적으로 되었고 전국적으로 보면 인구의 68.5%가 규제지역에서 거주하는 상황이다 보니깐 대부분의 임대주택에서 규제지역을 빗겨나갈 수 없겠습니다.
이외에도 생활안정자금 한도는 1억원 이내에서 대출을 신청하는 방법과 P2P금융사, 후순위를 전문으로 취급하는
기관에서 신청하는 방법도 있습니다.
무설정아파트론과 유사한 신용대출로 추가자금을 융통하는 과정도 있습니다.
현실적으로 살펴보면 금융권에서 부동산쪽 전문가가 아닌 개인 일반분들은 이런 디테일한 과정까지 찾기 어려운게 현실이고 전세금반환대출 실행에서 규제내용에 포함되는 복잡한 과정에서 대출승인을 받기위해서 보다 전문적인 보안내용도 필요로 하겠습니다.
전세퇴거자금대출 아파트 매매 한도 주택 95% 이용하는 방법
오랜만에 가족들 얼굴을 보고싶은 마음이 굴뚝같지만 코로나19로 인하여 당분간은 고향길을 내려가지 않고 서울에서 휴식을 취할 예정이랍니다.
비과세 받으려고 요즘 본인 주택에 입주를 많이 한다고 하는데요.
사실 작년과 상반되는 내용도 몇가지 있지만 가장 현실적인 방법은 전세를 반환하고 대환을 하는 과정에서 어려움이 있는 분들에게 이번시간 주제에 맞게 간단하게 작성을 해보려고 해요.
1년기준 1억 한도내에서 취급이 되고있으며 1주택 보유 세대 생활안정자금 목적으로 신청이 된다고 하는데요.
구입용도, 생활안정 자금으로 나뉘게 되는데 전세퇴거자금대출은 주담대 생활안정자금 목적에 해당이 된다고 합니다.
임차인의 전세금 반환을 위해서 주담대 일부 허용을 해준 이후로는 신청이 자유롭게 가능한 상품이기도 한데요.
입주물량은 지난 18년도 이후부터 수도권 신규 아파트 공급물량이 상당히 많았어요. 부동산 시장 안정을 위한 정부의 강력한 규제 및 정책으로 현재 부동산 시장에 거래는 다소 숨죽이고 있지만 신규 아파트 입주물량과 더불어 역전세라는 기이한 현상을 보여주고 있는데요.
집값 및 전세가격이 조성된 시기에는 피치못한 사정으로 기존 실거주 집을 임대했거나, 사업을 하는 시점에서 임차인이 빠져버리면 많은 신규 공급 입주 물량으로 아파트 전세가 나가지 않는다면 보증금을 돌려줘야 하는데 실제로 부담이 크게 되기 때문에 전세퇴거자금대출 고려를 해볼 수 있을거에요.
그렇다면 주담대 일부 허용된 저세퇴거자금대출 금리 한도는 어떻게 되는지 살펴보도록 할게요.
투기과열지구 1주택세대 2주택이상 여심심사위특별승인 마다 ltv, dti는 차이가 있는데요.
연간 한도는 동일 물견으로 1억까지 한도제한 승인 된 건수는 연간 한도 제한이 없다고 나와있습니다.
조정대상지역 고양, 성남, 동탄2, 남양주, 부산(동래, 수영, 해운대) 포함 안양, 수원, 구리, 기흥구, 용인
투기과열지구 서울10개구(모든 지역), 하남, 광명, 분당
투기지역 세종시 포함, 서울 15개구
생활안정자금 용도 주담대 신청시 한도는 연간1억
LTV, DTI 조건은 모두 만족되는 조건이여야 하는데요.
이 두가지가 성립된다면 매년 1억씩 자금을 신청해볼 수 있게 되어있다고 합니다.
당연히 2주택자 이상 보유세대는 규제지역에 해당되지 않으며 비규제지역 전세금 반환용 주담대는 가능하다고 합니다.
그러나 2주택 경우에 기존1채를 매매했다는 납입내역서, 계약서를 제출해야 1주택에 해당되는 주담대 신청이 가능하고 전세퇴거자금대출 가능해진다고 합니다.
그렇다면 2주택 이상 조건은 해당이 안되니 1주택 기준을 만들고 신청해볼 수 있다는 내용인데요.
분양권 입주권도 보유 주택으로 간주하고 있기 때문에 미리 알고 계신다면 도움이 될 듯 합니다. 주거용 빌라, 오피스텔은 예외적으로 제외대상이라고 합니다.
추가로 집을 구입하지 않을거라는 약정서도 필요하며 대출을 보유하는 중에서 추가로 아파트 구입을 하게 된다면 기존 신청 된 자금은 회수가 되며 3년동안 은행권 주담대 이용이 어렵게 된다고 합니다.
조기상환 및 주택추가구매에 사항을 다시 한 번 읽어보셨으면 해요.
역전세라고 불리는 요즘 모든 규제들 깨문에 수도권 서울 집값을 잡기 위하여 발표가 되고 있는데 오히려 비규제 지역에서 풍선효과로 높은 분양가로 가격이 형성되며 전세퇴거 자금 대출을 진행해보려고 하지만 금액을 빼기가 어렵고 부담이 되는 요즘인데요.
부동산가치 인정은 매년 상승폭을 이어가고 있습니다. 갈아타기 및 추가자금 대환의 목적으로 계획에 맞춰서 남은 한도를 사용해보실 분들이 문의를 많이 주고 계신데요.
국토환경부 KB시세 적용이 된다면 전환용도로 남아있는 일부 금액은 사업자금으로 돌려서 사용해볼 수 있다는 점도 장점이 될 수 있습니다.
단기간 짧게 사용을 해도 크게 문제가 없으며 위에 적어드린 유의사항도 한번 짚고 넘어가보시길 바라겠습니다.
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