끝이 없다. 폭등만 이어질뿐. 주택 매매 또는 청약을 할때 100% 내돈으로 구입하는 경우는 거의 드물다. 대부분 주택담보대출을 받게 되는데 다 빌려주지 않고 규제를 하면서 지역에 따라 그 비율을 조절하고 있으며 우리가 구입하고자 하는 주택의 가격과 상환능력을 보고 한도가 나오게 된다.
생애최초분들이시거나 사회초년생들이라면 알쏭달쏭한 단어들로 인해 혼동이 올 수 있으며 계속해서 규제들이 쏟아지면서 변경되고 있기 때문에 머리가 아플 수 있다.
특히 주담대는 수백만원 정도가 아닌 억대 단위다보니 금리를 가장 우선적으로 생각해야 되며 한도가 얼마까지 나오는지, 상환방법, 기간등을 모두 고려해서 최대한 유리한 조건을 찾는게 중요하다.
주택담보대출 한도는 LTV와 DTI에 따라 결정이 되며 정부에서는 투기과역지구, 조정대상지역에서 그 비율을 규제 강화하고 있는 상황이다. 여기에 DSR에 따라 대출가능여부나 한도가 달라질 수 있다.
2021년 7월 1일부터 적용되는 서민.실수요자 주택담보대출 우대요건
무주택세대주이면서 연소득 9천이하인 분들이 투기과열지구에서 6억이하 주택으로 내집마련시 (찾기 힘듬)
LTV 60% 적용되서 3억 6천 한도
주택가격 6~9억에서 LTV 적용시에 따른 한도
LTV (Loan To Value ratio)
담보가치인정비율
대출금액+선순위채권+임차보증금 / 주택담보가치 X 100
이런 공식을 이야기 하면 복잡하고 어려워지니 쉽게 예를 들어 설명하면,
LTV 60% 뜻
6억짜리 아파트라고 하면 최대 3억 6천만원 한도가 나오게 된다. 그 아파트 가치 대비 60%까지만 빌려주겠다고 보면 된다. 만약 차주*가 대출금 상환을 못하거나 연체할 경우 경매까지 갈 수 있는데 이를 대비해서 은행에서는 소액임차보증금*을 뺀만큼 한도를 정하게 된다.
60%라면 3.6억이지만 여기서 소액임차보증금을 빼면 더 적어진다. 특히 처음으로 디딤돌 알아보시는 분들이라면 예상보다 적어진 금액에 당황할 수 있다. 이때 모기지신용보증 (MCG)를 이용하면 되는데 아쉽지만 3억이하 주택만 가능하다.
*차주 : 주택 매입시 돈 빌린 사람
*주택시세는 일반적으로 KB시세로 평가
*소액임차보증금은 서울 5,000만원 / 수도권 등 4,300만원 지역에 따라 최소 2,000만원
투기과열지구 40%
조정대상지역 50%
비율은 지역, 주택가격, 유주택자에 따라 다르며 서민, 실수요자는 우대를 받는다. 50~70% 적용
DTI (Debt To Income ratio)
총부채상환비율
(해당 및 기존 주담대 연간원리금상환액 + 기타부채 연간이자상환액) / 연소득 X 100
우리의 현재 소득대비 해서 주택담보대출을 상환할 수 있는지와 함께 다른 부채의 이자상환까지 같이 할 수 있는지를 보겠다는 뜻이다.
DTI 60% 뜻
연소득 5,000만원인 A씨의 경우를 예로 들어보면
연간 주담대 상환원리금(원금+이자) 2500만원과 다른 부채이자의 합 500만원이면 60%가 나오게 된다.
2021년 7월부터 DSR 40% 적용대상이 전체 규제지역의 시가 6억 초과 주택으로 확대된다.
DSR (Debt Service Raito)
총부채원리금상환비율
(모든 가계대출 원리금 상환액 / 연소득) X 100
위에서 말한 DTI보다 더 쎄졌다고면 보면 된다. 우리들의 모든 가계대출에 대한 실제 상환능력을 기준을 보겠다고 생각하면 된다. 마통, 차할부, 카드론 등 총 대출의 원금+이자 합
DSR 40% 뜻을 알아보면, 연소득의 40%는 한도를 주겠으니 이를 당신이 가진 총 대출의 원금이랑 이자를 갚는데 쓰고 나머지 60%는 생활하는데 사용하라고 받아들이면 된다.
소득에 따른 주택담보대출 한도
가계부채는 향후 우리경제에 큰 부담이 될 수 있다. 이로 인해 2021년 7월부터는 차주단위 DSR 도입이 된다. 이는 주택담보대출 한도에 큰 영향을 미치게 된다.
연소득 5천일 경우 원리금균등방식, 2.5%에 따른 주담대 한도는 약 4억 2200만원 정도가 되며 여기에서 기존 대출이 있으면 줄어들 수 있으며 L.T.V와 최.대.한.도 확인이 필요하다.
위에서 언급한 DTI 60%는 차주단위 DSR적용이 안된 상태에서 적용을 말하며 7월부터 시작 적용이 되면 사실상 DSR 40%로 한도가 정해지게 된다.
(6억 이하 주택 제외)이로 인해 신용대출을 받고 있는 분들, 영끌은 점점 힘들어질 것으로 보이며 60%가 나오는 비은행권의 수요가 있을지 않을까 생각된다. (22년, 23년도에 단계적 확대도입이 되는데 다음에 포스팅예정.)
무주택자, 실수요자를 위해 LTV규제완화를 한다고는 하지만 소득이 적은 분들이라면 생각만큼의 한도가 나오지 않게 된다.
3,4억 주담대 실행시 금리에 따른 매월 상환금액
30년 (360개월), 원리금균등상환 적용시
종류에 따라 각자 적용받게 되는 금리는 다르다. 4억을 받게 되면 0.5% 차이가 날때마다 대략적으로 매월 10만원 정도 차이가 난다. 그간 경험상 특히 연봉 5천이하에서 내 월급의 50%가 빚갚는데 쓰이게 되면 상당한 스트레스를 받게 된다.
| 요약정리 LTV : 우리가 살려고 하는 집 가치 대비 일정비율로 한도를 정함. 예를 들어 7억짜리 아파트 LTV 40%라면 2억 8천나옴 (더 적어질 수 있음) 주담대 한도 / 주택가격 X 100 DTI : 연 소득 대비 연간 주담대 대출원금리과 기타대출 이자상환액 비율로 우리 소득을 기준으로 대출상환할 수 있는 능력으로 한도를 정함. 주담대 + 기타대출이자상환액 / 연간소득 X 100 DSR : DTI와 비슷하지만 좀 더 타이트하게~ 내가 가진 모든 부채상환액 기준으로 고소득자여야 유리 주담대 + 기타대출 원금이자상환액 / 연간소득 X100 |
오늘은 조만간 주택담보대출이 필요할꺼 같아 공부하면서 DTI, LTV, DSR에 대해 알아봤습니다. 내용이 복잡하고 어지러워 글로 정리하는데 어려움이 있었으니 양해 바랍니다. 계속해서 부동산정책은 규제와 함께 변경되고 있고 주택값은 우상향을 그리고 있습니다.
현재 신혼부부, 무주택자시면 크게 오른 아파트 매수하기에는 고민이 될 것으로 보입니다. 조건이 되신다면 3기 신도시 공공주택에 관심을 가져보는 것도 좋을꺼 같습니다.
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